Ombygning i erhvervslejemål, hvad må du?
Det er de færreste virksomheder, der ikke ønsker at sætte deres præg på de fysiske omgivelser og f.eks. lade brand og kultur skinne igennem hos både medarbejdere og gæster med den rigtige erhvervsindretning.
Men hvad må man egentlig ændre i et erhvervslejemål? Det prøver vi her at give et indblik i.
OBS. Denne artikel handler om forholdet mellem lejer og udlejer, og ikke de forhold, der medfører krav om byggetilladelse.
Hvad kan man aftale med udlejer?
Det kommer nok bag på de færreste, at man kan aftale stort set alt med sin udlejer. Selvom det derfor kan virke banalt at tage op, så er det sjældent dårligt at blive mindet om, at man kan komme utrolig langt i dialogen med udlejer, og at det bør vejen første skridt i processen.
Det er ikke sjældent, at en ombygning kan være lige fordelagtig for udlejer og lejer. Hvor det er tilfældet, at en ombygning eller renovering øger det lejedes værdi, eller f.eks. ligger til grund for en længere uopsigelig lejeperiode, er udlejer ofte åben overfor at dække store dele af ombygningens omkostninger. Det kunne f.eks. være at flytte på lette vægge, få lagt nye gulve, nye el-installationer mv.
Tøv derfor ikke med at tage kontakt til din udlejer, når du drømmer om at bygge om eller tilpasse lejemålet til din forretnings aktiviteter.
Hvilke rettigheder giver lovgivningen?
Det er aldrig vejen frem, ikke at indgå i en konstruktiv dialog med udlejer, men skulle noget gå galt i dialogen, så har du som lejer alligevel ret til at foretage en række ændringer i lejemålet med loven på din side:
OBS. Følgende er udvalgte uddrag af lovteksten. Læs Erhvervslejeloven i sin helhed her.
Erhvervslejeloven §37: “Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede […]”
Erhvervslejeloven § 38: “Lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. […]Stk. 2. Lejeren har endvidere efter udlejerens rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede.”
Erhvervslejeloven §39:“Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede […] Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, udhængsskabe, automater, varer og lignende […]”
Tidligere nævnte vi, at man kan aftale stort set alt med sin udlejer, men her er det værd at nævne, at man altså ikke kan aftale at tilsidesætte erhvervslejelovens § 37, § 38, stk. 2. Dvs. at udlejer ikke gyldigt kan indskrive en sådan tilsidesættelse i lejekontrakten:
Erhvervslejeloven § 41: Reglerne i § 37, § 38, stk. 2, og § 39, stk. 2, 2. pkt., kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
“Sædvanlige installationer og ombygninger” og “krav fra en offentlig myndighed”
Når der i lovteksten f.eks. står, at man som lejer “har ret til at foretage sædvanlige installationer” og “krav fra en offentlig myndighed”, så kan det som lægmand være svært at danne sig en idé om, hvad det dækker over.
Hvis man vil vide sig helt sikker på at være dækket ind under lovens ramme, så er arkitekthjælp eller byggerådgivning en god idé, men der er heldigvis også lidt generel vejledning at hente i lovens forarbejder:
Sædvanlige installationer: “Bestemmelsen giver lejeren adgang til for egen regning at opsætte f.eks. termostatventiler eller hårde hvidevarer.”
Sædvanlige ombygninger: “[…] lejeren har ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede.”
[…]
Bestemmelsen indebærer, at lejeren, såfremt det lejede ifølge parternes aftale f.eks. skal benyttes til supermarked, som udgangspunkt kan foretage en sådan ombygning, som må betragtes som sædvanlig for at drive supermarked fra lokalerne.”
Her er det vigtig at fremhæve “såfremt det lejede ifølge parternes aftale”, da det kan være en forudsætning for retten til ombygning, at udlejer kender til dit formål med lejemålet.
Krav fra offentlig myndighed:“Der kan være tale om påbud om opsætning af udsugningsanlæg, indretning af toilet- og badefaciliteter og lignende. Bestemmelsen omhandler krav fra en offentlig myndighed, der nødvendiggør installationer eller ombygninger i de lejede lokaler […]”
Ingen regel uden undtagelse
Der er dog også en lang række undtagelser, som giver udlejer mulighed for at begrænse dit råderum for ombygning.
De fleste af disse undtagelser er udeladt i ovenstående citater af lovteksten, da denne artikel udelukkende bygger på at give dig et indblik i eventuelle muligheder og ikke som en fyldestgørende juridisk vejledning.
Det tilrådes på det kraftigste at søge juridiske bistand, før lovgivningen skal danne grundlag for en ombygning – eller som minimum at læse den fulde lovtekst.
Og selvom lovteksten giver anledning til en række rettigheder, så lægger forarbejderne også tydeligt op til, “at lejeren som udgangspunkt ikke må foretage ændringer i det lejede uden udlejerens samtykke.”
Den bedste start er altid igennem dialog med udlejer.